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Small business owners looking at office space with a real estate agent

Conseils d’expert pour négocier le bail de votre petite entreprise

Négocier les modalités d’un bail peut être stressant pour tout propriétaire de petite entreprise. Le loyer représente l’une des dépenses récurrentes les plus importantes de votre entreprise, et vous devrez vivre avec les modalités et conditions de votre bail jusqu’à la fin de celui-ci.

Heureusement, les locataires commerciaux ont plus de pouvoir de négociation qu’ils peuvent le croire. Je me suis entretenu avec Jeffrey Daniels, un agent immobilier commercial aguerri dans la région d’Ottawa, pour savoir jusqu’à quel point vous pouvez négocier un bail qui est flexible, favorable et adapté aux besoins de votre entreprise.

1. Durée du bail

La durée du bail est habituellement un élément négociable. La majorité des propriétaires immobiliers vous proposeront un bail de cinq ans, mais un bail plus court pourrait offrir plus de souplesse à une nouvelle entreprise. Les ententes de un an ou de deux ans sont plutôt rares (et impliquent souvent un loyer plus élevé), mais un bail de trois ou quatre ans pourrait mieux convenir à votre entreprise.

Si vous financez vos améliorations locatives, cependant, il serait peut-être préférable d’opter pour un bail plus long, de six ans ou plus, ce qui vous donnerait plus de temps pour amortir les coûts d’amélioration. Un bail plus long vous permettra non seulement d’obtenir un loyer plus bas, surtout lorsque le marché est faible, mais également de le conserver plus longtemps.

2. Loyer

La grande majorité des locaux commerciaux sont loués au moyen d’un bail à loyer net. Un bail à loyer net comprend le loyer net (appelé également loyer de base) et un loyer additionnel, calculé au pied carré. Au moment de négocier le loyer, il est important de faire la différence entre les deux.

Le loyer additionnel représente la part que doit payer le locataire pour les services publics, les taxes foncières, les frais de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), ainsi que sa contribution aux coûts de gestion des parties communes. Le loyer additionnel n’est pas vraiment négociable, tandis qu’il y a toujours place à la négociation pour le montant du loyer net, qui représente le revenu du propriétaire moins les commissions ou les coûts d’amélioration.

3. Avantages incitatifs

Lorsque les propriétaires immobiliers savent qu’ils doivent faire concurrence à d’autres propriétaires pour obtenir un locataire, il peut arriver qu’ils utilisent des avantages incitatifs pour rendre plus attrayante la location de locaux commerciaux dans leurs immeubles. Ces avantages incitatifs peuvent inclure des périodes de loyer gratuit, des allocations pour améliorations locatives, des allocations pour déménagement ou encore des allocations pour l’achat de mobilier.

La signature d’un nouveau bail entraîne inévitablement d’importantes dépenses initiales, de la rénovation à l’établissement de la connectivité, en passant par les frais de déménagement. Savoir négocier des avantages incitatifs pourrait vous aider à surmonter certains des défis en matière de flux de trésorerie auxquels de nombreuses entreprises font face au début d’un nouveau bail; et dans un marché faible, cela pourrait vous donner une longueur d’avance. Déterminez ce dont vous avez besoin et n’ayez pas peur de le demander.

4. Améliorations locatives

Il est très rare de pouvoir trouver un endroit où l’on pourra emménager sans qu’aucune modification ne soit nécessaire. À tout le moins, vous devrez apporter des changements d’ordre esthétique, comme faire remplacer le revêtement de plancher ou faire faire des travaux de peinture. Vous pourriez même avoir besoin d’installer de nouveaux murs, de l’éclairage, ou apporter des améliorations dans la cuisine ou les toilettes.

Une fois que vous aurez établi l’étendue des travaux, il faudra déterminer qui paie quoi. Certains propriétaires peuvent offrir une allocation pour améliorations, soit en effectuant les travaux eux-mêmes, soit en vous remboursant les frais après l’exécution des travaux. Si l’on vous accorde une allocation pour améliorations locatives, votre objectif durant les négociations sera de garder le montant du loyer le plus bas possible tout en veillant à ce que le propriétaire paie la plus grande part possible des travaux.

Mais vous pouvez aussi décider d’assumer vous-même les coûts des travaux. Le cas échéant, vous voudrez vous assurer d’obtenir un rabais sur le loyer qui tient compte du fait que vous devrez assumer vous-même les coûts associés aux améliorations locatives. Il est à noter toutefois que les propriétaires exigent habituellement que les travaux soient supervisés afin de prévenir les risques de construction pour le bâtiment – moyennant des frais qui représentent généralement 15 % de la valeur des travaux.

5. Droit d’expansion et option de résiliation

Il est difficile de prévoir quelle croissance connaîtra une petite entreprise et où elle sera rendue dans trois ou cinq ans. Négocier des droits d’expansion ou de résiliation dans le cadre de votre bail pourrait vous donner plus de souplesse. Bien que le libellé de tels droits puisse être compliqué, il vous importera à tout le moins d’obtenir le droit de louer des locaux adjacents ou d’autres locaux dans l’immeuble si les installations actuelles de votre entreprise ne sont plus adéquates. Il peut aussi être intéressant d’avoir l’option de résilier votre bail si vous n’êtes pas satisfait, si votre croissance vous oblige à déménager faute d’espace disponible dans l’immeuble, ou simplement pour réduire vos coûts.

Sachez que les propriétaires n’ont pas l’habitude d’accorder de tels droits sans négociation. Les droits d’expansion peuvent restreindre la capacité d’un propriétaire à louer des locaux dans son immeuble, alors que le droit de résiliation réduit grandement la sécurité financière du propriétaire associée au loyer que vous payez.

En conclusion

La négociation d’un bail ne devrait pas être une source de stress pour les propriétaires de petites entreprises. Comme dans toute négociation, plus vous donnez d’un côté, plus vous devriez obtenir de l’autre. La clé du succès est de connaître votre marge de négociation et la portée de votre pouvoir de négociation. Une bonne connaissance des conditions du marché et des ententes similaires conclues dans le même immeuble ou dans le voisinage vous donnera une longueur d’avance dans les négociations.

Avez-vous négocié un bail pour votre petite entreprise récemment? Faites-nous part de votre expérience et de vos conseils dans la section des commentaires ci-dessous.

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